土地評価のしくみ

国が定めた固定資産評価基準に基づいて、次のようにして土地の評価額が決定されます。地目（宅地、田及び畑（あわせて農地という）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地）を区分します。
さらに宅地などでは商業、住宅、工業などの地区に区分します。

（１）状況類似地区ごとにその地区内の標準的な土地を選定します。 
（２）地価公示価格や鑑定評価価格などを参考にして標準的な土地の適正な時価を評定します。
（３）適正な時価をもとに標準土地評点数または路線価の付設をします。
（４）土地の形状などによる補正などにより各筆の評点数を付設します。
（５）評価額を決定します。

※路線価格についてはこちらをご覧下さい

• 全国地価マップ

住宅用地に対する課税標準の特例

居住用の家屋の敷地（住宅用地）については、 その税負担を軽くするため課税標準の特例措置が設けられています。

（１）住宅用地には次の２つがあります

・専用住宅の敷地の用に供されている土地 
もっぱら居住用とされている住宅の敷地の用に供されている土地 

・併用住宅の敷地の用に供されている土地 
 一部が事業用で、居住部分の割合が４分の１以上である家屋の敷地の用に供されている土地

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。

家屋	居住部分の割合	住宅用地の率
専用住宅	全部	1.0
下記以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上	1.0
地上５階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
	2分の1以上4分の3未満	0.75
	4分の3以上	1.0

※ただし、専用住宅・併用住宅ともに敷地面積が住宅床面積の１０倍を超えるときは１０倍の面積までが住宅用地となります。

（２）課税標準額は、次のように軽減されます

小規模住宅用地の場合
住宅用地のうち２００平方メートル以下の部分を小規模住宅用地といい、課税標準額は評価額６分の１になります。
※同じ敷地の上に２戸以上の住宅がある場合には、１戸につき２００平方メートルまでの部分になります。

一般住宅用地
小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といい、課税標準額は評価額の３分の１になります。

宅地の税負担の調整措置

負担水準について

「負担水準」とは…個々の土地の前年度課税標準額が今年度の評価額に対してどの程度まで達しているか
　　　　　　　　　を示すもの。次の算式により求められます。

　負担水準　＝　　（　　　　　　前年度課税標準額　　　　　　）　　　　　　　
　　　　　　　　　今年度の評価額（×住宅用地特例率1/3又は1/6）　　　　　　　　　　

課税標準額の求め方

（１）商業地等（住宅用地以外の宅地）

負担水準	今年度の課税標準額
70%を超える場合	評価額×70%
60%以上70%以下の場合	前年度の課税標準額と同額に据置
60%未満の場合	前年度の課税標準額＋評価額×5.0%・・・A ・計算した額Aが評価額の60%を上回る場合　 評価額の60% ・計算した額Aが評価額の20%を下回る場合　 評価額の20%

（２）住宅用地

　評価額×住宅用地特例率＝住宅用地特例額

負担水準	今年度の課税標準額
100%	前年度の課税標準額と同額に据置
100%未満の場合	前年度の課税標準額＋住宅用地特例額×5%・・・B 　　  ・計算したBが住宅用地特例額を上回る場合　住宅用地特例額  ・計算したBが住宅用地特例額の20%を下回る場合　住宅用地特例額×20%

[例]　評価額１，２００万円の住宅用地（２００平方メートル）で考えると。
 
　令和５年度　前年度の課税標準額　１９５万円
　令和６年度　住宅用地特例額　　　２００万円　（１２，０００，０００円×１／６）
 
　負担水準（％）＝　　195万円　　＝　97.5％　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　200万円

   負担水準は97.5％で100%未満なので
   下記の計算式に当てはめて計算する。

　令和６年度の課税標準額
　　　　　　　　　　　　　＝前年度の課税標準額＋（評価額×住宅用地特例率×５％）
　　　　　　　　　　　　　＝１９５万円＋１０万円（１,２００万円×１/６×５％）
　　　　　　　　　　　　　＝２０５万円　・・・（Ｂ）

　（Ｂ）２０５万円が住宅用地特例額２００万円を上回っているので
　令和６年度の課税標準額は２００万円となる。

• 土地課税標準額の計算方法 （ワード形式：145KB）