Ｑ１　固定資産の評価替えとは何ですか。

Ａ１
固定資産税は、固定資産の価格、すなわち「適正な時価」を課税標準として課税されるものです。ですから、本来であれば毎年度評価替えを行い、これによって 得られる「適正な時価」をもとに課税を行うことが納税者間における税負担の公平に資することになりますが、膨大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直 すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については原則として３年間評価額を据え置く制度、換言すれば、３年毎に評価額を見直す制度がとられているところです。
この意味から、評価替えは、この間における資産価格の変動に対応し、評価額を適正な均衡のとれた価格に見直す作業であるといえます。
なお、土地の価格については、令和７年度、令和８年度において地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、簡易な方法により、評価を修正できることとなっています。

Ｑ２　地価が下がっているのに土地の税額が上がるのはおかしいのではないでしょうか。

Ａ２
土地に係る固定資産税は、評価額が急激に上昇した場合であっても、税負担の上昇はゆるやかなものになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。地価が下落する中で税負担が上昇する土地は、本来の課税標準額に比べて現在の課税標準額が低いため、負担調整措置により本来の課税標準額に向けた是正過程にあるものです。したがって、課税の公平の観点からやむを得ないものと考えられます。

Ｑ３　固定資産税の宅地の評価について、地価公示価格等をベースにしているのは何故でしょうか。

Ａ３
平成６年度の評価替えから、宅地の評価については地価公示価格等の７割を目途に行うこととされました（いわゆる「７割評価」）。

～背景には以下の３点があります。～
１．固定資産税評価において、市町村間、地域間にばらつきがあり、その均衡化・適正化を図ることが要請されたこと
２．平成元年に制定された土地基本法において公的土地評価相互の均衡と適正化を図ることとされ、平成３年に閣議決定された総合土地政策推進要綱において、相続税評価との均衡にも配慮しつつ、速やかに、地価公示価格の一定割合を目標に、固定資産税評価の均衡化・適正化を推進することとされたこと
３．当時、相続税評価は、地価公示価格の７割を目安として行われていたこと等を踏まえ、政府税制調査会等における様々な論議を経て、政府全体の方針として決定されたものです。

「７割評価」には、
○ 公的土地評価の信頼性を確保するとともに、固定資産税の土地評価に対する理解を得ることができる
○ 地価公示価格という全国統一の客観的な物差しを導入することによって、より合理的に評価を行うことが可能となり、全国的な評価の均衡を確保できる
○ 過大な評価、不均衡な評価が行われていないかどうかを判断しやすくなるなどの意義があるものと考えられます。

Ｑ４　次のような併用住宅を新築しました。今年度分の家屋に係る固定資産税額はいくらになりますか（税率は１．４％で計算）

・構造・・・・・・・木造２階建
・建築時期・・・令和５年７月
・床面積・・・・・１６０平方メートル
　（居住部分１００平方メートル 、店舗部分６０平方メートル  ）
・令和６年度価格１２，０００，０００円
　（１平方メートル当たり７５，０００円）

Ａ４
１．軽減措置が受けられます。
居住部分割合要件　：　１００÷１６０≧１／２
なお、店舗部分の割合が２分の１を超えると、軽減措置は受けられません。
床面積要件　：　５０ ≦１００ ≦２８０

２．減額される額
１２，０００，０００円×１．４／１００×１００／１６０×１／２＝５２，５００円

３．今年度分の固定資産税額
（１２，０００，０００円×１．４／１００）－５２，５００円＝１１５，５００円

Ｑ５　私は、令和２年９月に住宅を新築しましたが、令和６年度分から税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。

Ａ５
新築の住宅に対しては、一定の要件にあたるときは新たに固定資産税が課税されることになった年度から３年度分に限り、税額が２分の１に減額されます。したがって、あなたの場合は、令和３年・令和４年・令和５年度分については税額が２分の１に減額していたわけです。
また、３階建以上の中高層耐火住宅等については、一定の要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることになった年度から５年度分に限り、税額が２分の１に減額されます。
したがって、減額適用期間が終了したことにより、本来の税額になったためです。

Ｑ６　私は、昨年（令和５年１０月）に住宅を壊しましたが、土地については、今年（令和６年度分）から 税額が急に高くなっています。なぜでしょうか。

Ａ６　土地の上に一定要件を満たす住宅があると「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され減額されます。
しかし、住宅の滅失やその住宅としての用途を変更すると本特例の適用から外れることになるためです。

Ｑ７　私の家屋は昭和４０年に建築されたものですが、家屋については年々老朽化していくのに、評価額が下がらないのはおかしいのではないでしょうか。

Ａ７　家屋の評価額は、評価の対象となった家屋と同一のものを評価替えの時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費に、家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわした経年減点補正率を乗じて求められます。
したがって、建築物価の上昇が経年減点補正率を上回っている場合は家屋の価額が下がらないという場合があります。ただし、その価額が前年度の価額を超える場合は、前年度の価額に据え置かれます。
また、経年減点補正率についても、建築年次が古くても、通常、家屋は修繕しながら使用するため、家屋としての価値はゼロにはならず、下限値は2割として設定されています。（新築当初から下限値2割に到達するまで、一般的な木造専用住宅は25年かかります）このため、一般的な木造専用住宅で築25年以上経過した家屋の減価率はその後も変わらず2割のままとなります。
 

Ｑ８　私は、令和５年１１月に自己所有地の売買契約を締結し、令和６年３月には買主への所有権移転登記を済ませました。令和６年度の固定資産税は誰に課税されますか。

Ａ８
令和６年度の固定資産税は、あなたに課税されます。地方税法の規定により、土地については賦課期日（毎年１月１日）現在、土地登記簿に所有者として登記されている人に対し当該年度分の固定資産税を課税することになっているからです。